מס שבח הוא מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין בישראל, כאשר מחיר המכירה עולה על מחיר הרכישה, כלומר כאשר נוצר רווח (שבח) מהמכירה. המס נועד למסות את הרווח שנוצר מעליית ערך הנכס בתקופת הבעלות.
 

המס מחושב על ידי חישוב ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות המותרות. המס המוטל הינו בשיעור של 25% על הרווח הנקי.
 

הוצאות מותרות:

• הוצאות שיפוץ והשבחה של הנכס

• שכ"ט עורך דין ושמאי מקרקעין

• עמלת תיווך

• מס רכישה ואגרות שונות
   

פטורים:

החוק קובע מספר פטורים והקלות כדלקמן:

• פטור במכירת דירת מגורים יחידה – מוכר שבבעלותו דירה יחידה במשך 18 חודשים לפחות ולא מכר דירה אחרת בפטור במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה, זכאי לפטור ממס שבח.

• פטור במכירה דירה שהתקבלה בירושה – כאשר המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש והדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש פני פטירתו, ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת המכירה.
   

תפקיד שמאי מקרקעין:

• אומדן עלויות בניה לצורך מס שבח – כאשר מוכר נכס מקרקעין שבנה בעצמו, ניתן לנכות את עלויות הבניה כהוצאות מותרות בניכוי בעת חישוב מס השבח. עם זאת, לעיתים קרובות, כאשר הבנייה התבצעה לפני שנים רבות, המוכר אינו מחזקי בחשבוניות או קבלות המעידות על ההוצאות, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין להכנת חוות דעת מקצועית המעריכה את עלויות הבנייה ההיסטוריות. 

• חישוב זכויות בניה במסגרת סעיף 49 ז' – סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס למכירת דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות, בלתי מנוצלות. במקרים אלו, יש לפצל את שומת מס השבח לחלק הפטור (המתייחס לדירת המגורים) ולחלק החייב (המתייחס לזכויות הבנייה הנוספות).
   

מטרת סעיף 49 ז' הינה להטיב עם מוכר הזכיות ולאפשר לו להעביר חלק משווי זכויות הבניה לשווי דירת המגורים ובכך להפחית את החבות במס.
 

לסיכום, אומדן עלויות בנייה לצורך מס שבח וחישוב זכויות בניה במסגרת סעיף 49 ז' הם תהליכים מורכבים הדורשים הערכות מקצועיות של שמאי מקרקעין. הבנת התהליכים והסתייעות באנשי מקצוע מיומנים יכולים לסייע בהפחתת חבות המס ובמיצוי זכויות המוכר.