התחדשות עירונית היא מגמה תכנונית אשר צוברת תאוצה במהלך השנים האחרונות, מאפשר הגדלת היצע הדיור תוך חיזוק / הריסת מבנים ישנים לצד שיפור הסביבה האורבנית, שדרוג תשתיות, שיפור מיגון והעלאת איכות החיים בשכונות הוותיקות.

פרוייקטים אלה הינם מורכבים ודורשים תיאום בין גורמים כגון: יזמים, מהנדסים, רשויות, אדריכלים, עורכי דין  ושמאי מקרקעין.

​

תקן 21:

תקן מקצועי שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקין ותפקידו קביעת כללים אחידים לניתוח כלכלי של פרוייקט פינוי בינוי.

בשנת 2022 יצא עדכון מס' 21.1 לתקן בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לפינוי בינוי.

​

התקן כולל שלושה חלקים: 

• שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתכנית מוצעת לפינוי בינוי.

• שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורות לבעלי דירות אופייניות בעסקת פינוי בינוי.

• שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במקבץ פינוי בינוי.

 

בנוסף, תקן 21 מגדיר מהו רווח יזמי ראוי עבור היזם בכדי שהפרויקט יצא לפועל ולא יהיה בהפסד כלכלי מצד אחד ומנגד בחינה לרווח מוגזם ומניעת גזירת קופון יתר על המידה על חשבון הדיירים והציבור.

​

שמאי מקרקעין מטעם הדיירים:

קיימת חשיבות רבה כי בכל פרויקט כבר בתחילת הדרך הפרוייקט שילווה בשמאי מקרקרעין מטעם הדיירים, ניטרלי הפועל לטובת הדיירים.

שמאי מקרקעין מטעם הדיירים יבחן את דו"ח כדאיות הכלכלית של היזם (תקן 21) בכדי לוודא שהפרוייקט רווחי לצאת לדרך תוך בחינת מתן תמורות מקסימליות לדיירים. 

בנוסף, שמאי מקרקעין מטעם הדיירים יעריך את שווי דירת התמורה החדשה הצפויה לכל דייר בפרוייקט ויקבע את גובה דמי השכירות הראויים שעל היזם לשלם לדיירים עבור הדיור הזמני במהלך הבניה.

 

לסיכום, בכדי למצות את ההזדמנות מבלי לוותר על הזכויות, מומלץ לכל קבוצת דיירים לבחור שמאי מקרקעין מטעמם כבר בשלבים המוקדמים של המו"מ. בעזרת ליווי שמאי מנוסה תוכלו לצעוד בבטחה בתהליך מורכב של התחדשות עירונית בידיעה שדאגתם לאינטרסים שלכם לכל אורך הדרך.